Kê Khai Thuế Cho Thuê Tài Sản Năm 2026: Hướng Dẫn Chi Tiết

Kê khai thuế cho thuê tài sản là nghĩa vụ quan trọng của cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện… Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế đã được nâng lên 500 triệu đồng/năm, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế cho nhiều chủ tài sản. Bài viết này hướng dẫn đầy đủ, chi tiết cách kê khai thuế cho thuê tài sản theo quy định hiện hành (dựa trên Luật thuế thu nhập cá nhân 2025, Thông tư 40/2021/TT-BTC, Thông tư 86/2024/TT-BTC và các văn bản liên quan).

1. Ai phải kê khai thuế cho thuê tài sản?

Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản (nhà ở, căn hộ, mặt bằng thương mại, nhà xưởng…).
Doanh thu từ cho thuê tính theo năm dương lịch (không bao gồm dịch vụ lưu trú hoặc kèm người điều khiển phương tiện).

2. Nguyên tắc tính thuế khi kê khai thuế cho thuê tài sản

Phụ thuộc vào tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm:

Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm → Miễn thuế GTGT và miễn thuế TNCN. → Vẫn phải kê khai thuế để cơ quan thuế xác nhận quyền miễn thuế.
Doanh thu > 500 triệu đồng/năm → Thuế GTGT: 5% × tổng doanh thu. → Thuế TNCN: 5% × (doanh thu – 500 triệu đồng). → Tổng thuế suất thực tế trên phần vượt: khoảng 10% (5% GTGT + 5% TNCN).

Lưu ý: Doanh thu là toàn bộ tiền thuê nhận được, kể cả thu một lần cho nhiều năm. Nếu hợp đồng ghi giá thuê đã bao gồm thuế, cá nhân vẫn phải tính và nộp thuế tương ứng.

3. Đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản

Dù doanh thu dưới hay trên 500 triệu, cá nhân phải đăng ký mã số thuế cho hoạt động cho thuê tài sản.

Thời hạn: Chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng cho thuê.
Hồ sơ:
- Tờ khai đăng ký thuế mẫu 03-DK-T (Thông tư 86/2024/TT-BTC).
- Bản sao CCCD/CMND/hộ chiếu.
- Hợp đồng cho thuê + giấy tờ liên quan (sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…).
Nơi nộp:
- Trực tiếp tại Chi cục Thuế quản lý nơi có tài sản.
- Trực tuyến qua eTax Mobile, Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc thuedientu.gdt.gov.vn.

4. Cách kê khai thuế cho thuê tài sản (cá nhân tự kê khai)

Đối tượng tự kê khai:

Hợp đồng không thỏa thuận doanh nghiệp (bên thuê) kê khai thay.
Hoặc thỏa thuận rõ cá nhân tự kê khai và nộp thuế.

Hồ sơ kê khai:

Tờ khai thuế mẫu 01/TTS (Thông tư 40/2021/TT-BTC).
Phụ lục bảng kê 01-1/BK-TTS.
Bản sao hợp đồng cho thuê và giấy tờ liên quan.

Hình thức nộp:

Trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản.
Trực tuyến qua eTax Mobile, Cổng Dịch vụ công hoặc thuedientu.gdt.gov.vn.

Thời hạn kê khai (hai phương thức):

Khai theo từng lần phát sinh (kỳ thanh toán): Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán. → Bắt buộc nếu thu tiền một lần cho cả năm hoặc nhiều năm.
Khai theo năm: Chậm nhất ngày 31/01 năm sau (ví dụ: thuế năm 2025 nộp chậm nhất 31/01/2026).

Thời hạn nộp thuế: Cùng với thời hạn nộp tờ khai. Nộp ngay sau khi kê khai xong.

5. Lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê tài sản

Dù miễn thuế (dưới 500 triệu), vẫn phải nộp tờ khai để tránh phạt chậm nộp (từ 2-25 triệu đồng tùy mức độ).
Nếu bên thuê là doanh nghiệp và hợp đồng thỏa thuận kê khai thay → Doanh nghiệp thực hiện, cá nhân không cần làm.
Theo dõi cập nhật mới nhất trên gdt.gov.vn hoặc ứng dụng eTax.
Chuẩn bị hợp đồng thuê rõ ràng về giá thuê (đã bao gồm thuế hay chưa) để tránh tranh chấp.

Kê khai thuế cho thuê tài sản đúng quy định giúp bạn tránh rủi ro phạt và tận dụng tối đa chính sách miễn thuế 500 triệu đồng/năm. Nếu cần hỗ trợ, liên hệ ngay Chi cục Thuế địa phương hoặc dịch vụ kế toán thuế chuyên nghiệp.

FAQ – Câu hỏi thường gặp về kê khai thuế cho thuê tài sản

1. Doanh thu cho thuê dưới 500 triệu/năm có phải kê khai thuế không?

Có. Dù miễn thuế GTGT và TNCN, bạn vẫn phải nộp tờ khai để cơ quan thuế xác nhận quyền miễn.

2. Thu tiền thuê một lần cho cả năm thì kê khai thế nào?

Bắt buộc kê khai theo kỳ thanh toán, chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán.

3. Doanh nghiệp thuê nhà có thể kê khai thuế thay chủ nhà không?

Có, nếu hợp đồng thỏa thuận rõ doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay. Nếu không có thỏa thuận, cá nhân phải tự kê khai.

4. Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản gồm những gì?

Tờ khai 01/TTS, phụ lục 01-1/BK-TTS, bản sao hợp đồng thuê và giấy tờ liên quan.

5. Hạn nộp tờ khai thuế theo năm là bao giờ?

Chậm nhất ngày 31/01 năm sau (ví dụ: thuế năm 2025 nộp chậm nhất 31/01/2026).

Công ty Luật TNHH Phong Đăng thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, đồng thời là Tổ chức đại diện sở hữu công nghiệp do Cục Sở hữu trí tuệ cấp phép. Với đội ngũ luật sư kinh nghiệm, năng động và tâm huyết, công ty chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý chất lượng cao cho khách hàng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm: Tư vấn doanh nghiệp, đầu tư, các loại giấy phép con, sở hữu trí tuệ, dịch vụ luật sư…